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NH투자증권은 22일 태영건설 기업개선계획 의결이 예정된 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 옥석가리기가 본격화하며 하위 건설사 및 제2금융권에 대한 경계심이 커질 것이라고 전망했습니다.

최성종 NH투자증권 연구원은 “크레딧 신용 스프레드는 전 섹터에 걸쳐 축소되며 강세를 지속하고 있다”라며 “기준금리 인하 시기와 폭은 다소 후퇴했으나 연내 기준금리 인하 기대감 속 크레딧물에 대한 수요는 안정적인 모습”이라고 했습니다. 동일등급 회사채 대비 신용 스프레드 레벨이 높은 여신전문금융채권(여전채) AA-, A+등급 축소가 컸습니다.

지난주 수요예측을 실시한 기업들은 모집예정금액을 크게 웃도는 자금을 확보했습니다. 최 연구원은 “이번주 수요예측은 비우호적인 산업 내 기업들이 있어 우호적인 수요 지속 여부를 가늠할 수 있을 것”이라며 “레벨 부담을 가안할 때 캐리 수요 하 섹터별 선별적인 신용 스프레드 축소 시도를 예상한다”라고 했습니다.

지난 1월 워크아웃(기업재무구조개선)을 개시한 태영건설에 대한 기업개선계획(PF 사업장 처리방안, 재무구조 개선방안 등) 의결이 오는 30일에 예정돼 있습니다. 최 연구원은 “PF사업장 처리방안의 경우 본PF 중 1곳, 브릿지론 중 9곳이 경·공매로 분류돼 중·후순위 채권자 동의 여부가 중요하다"라며 “주채권자와 PF대주단 협의를 통해 처리방안이 마련된 만큼 기업개선계획 통과 가능성은 높다”라고 판단했습니다.

전체 부동산PF 사업장 정상화 계획도 발표될 예정입니다. 하반기부터는 본격적으로 전체 부동산 PF 사업장에 대한 ‘옥석가리기’가 진행될 전망입니다. 브릿지론 단계의 사업장을 중심으로 경·공매를 활성화하는 것이 주된 방향이 될 것입니다. 경·공매 물량이 증가할 가능성이 있습니다.

최 연구원은 “저출은행 경·공매 활성화 방안 마련, 상호금융업권 대손충당금 적립 비율 강화 등 부실자산 정리 및 손실흡수능력 강화를 유도할 것”이라며 “시스템 리스크 전이 가능성은 제한적이나 부동산 사업환경 여건 개선을 기대하기 어려운 상황 속 하위 건설사 및 제2금융권에 대한 펀더멘털 저하 경계감은 점차 높아질 전망”이라고 했습니다.

도시개발사업이나 택지개발 등의 사업을 통해 조성되는 이들 신흥 주거지는 노후하고 다소 번잡한 원도심과 달리 쾌적한 환경으로 실수요자들의 발길이 이어지고 있습니다.

실제로 경북 구미시에서 도시개발사업을 통해 조성된 문성지구, 원호지구 일대는 도시개발사업 이전 해당 지역의 3.3㎡당 가격은 1,000만원을 넘기지 못했었으나 개발 이후로는 1,200만원 안팎까지 상승했습니다. 구미시청이 자리 잡은 송정동 일대 평균가(3.3㎡당 1,300만원대)와의 간격이 좁혀지고 있습니다.

전북 익산시에서도 신흥 주거지의 성장이 두드러지고 있습니다. 익산시는 익산역을 중심으로 송학동, 남중동, 중앙동, 인화동 일대가 대표적인 원도심이며 다양한 인프라들이 오랜 기간 자리 잡고 있으나 이들 지역이 노후화되면서 주변 지역으로 원도심 수요가 빠져 나가가고 있습니다.

근래에는 부송동, 어양동, 영등동 등 익산국가혁신산업단지, 익산제2일반산업단지 등으로의 접근성이 좋은 곳들이 신흥 주거지로 자리매김하고 있습니다.

실제로 KB부동산 지역평균시세 통계에 따르면 신흥 주거지로 자리매김 중인 부송동 평균 시세는 올해 2월 1억 6,401만원으로 원도심인 남중동(1억 1,623만원)보다 높은 것으로 나타났습니다.

부송동 일대는 전북개발공사가 시행하는 부송4지구 도시개발사업이 2025년 준공을 목표로 삼아 신흥 주거지로 빠르게 변신 중입니다. 부송4지구에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상업시설, 공원 등이 들어서는 쾌적한 환경에 총 1,700여 가구가 들어설 예정입니다.

특히 부송4지구는 부송동을 비롯한 어양동, 어등동 생활권에 속해 롯데마트와 홈플러스, 익산병원과 익산문화체육센터 등 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 당장 입주해도 큰 불편 없이 거주할 수 있는 주거지로 꼽힙니다.

이곳에 들어서는 ‘익산 부송 데시앙’은 전북개발공사가 시행하고 태영건설이 시공하는 민간참여 공공분양 아파트로 공공의 합리적인 가격과 민간브랜드의 상품성이 결합된 단지입니다. 단지 규모는 지하 2층~지상 최고 20층 8개 동, 총 745가구며 전용면적 84㎡ 단일면적으로 설계됐습니다. 타입별 가구수는 ▲84㎡A 501가구 ▲84㎡B 151가구 ▲84㎡C 93가구입니다.

익산 부송 데시앙은 우수한 교통환경을 갖추고 있습니다. KTX 호남선과 수서발 SRT가 지나는 익산역과 호남고속도로 익산IC를 차로 10분대에 도달할 수 있습니다. 또한 전주시와 군산시 시내로 차로 30분대면 이동할 수 있습니다.

직주근접 환경도 장점입니다. 익산국가혁신산업단지, 익산제2일반산업단지, 국가식품클러스터 등 익산시의 핵심 산업시설이 가까워 이들 시설로 출퇴근하기 쉽습니다.

도보로 통학이 가능한 궁동초, 영등중, 어양중 등이 있으며 부송송도서관, 학원가 등 잘 갖춰진 교육환경으로 아이들 키우기 좋은 입지를 갖췄습니다.

이외에도 익산시민공원, 중앙체육공원, 팔봉공원 등의 풍부한 녹지에 따른 쾌적한 환경과 관련 시설도 편리하게 이용할 수 있습니다.

한편 익산 부송 데시앙은 잔여 세대를 대상으로 선착순 동호지정 계약을 체결 중으로, 분양사무실은 익산시 부송동에 위치합니다.

워크아웃을 진행 중인 태영건설의 채권단이 출자전환을 통한 자본확충을 추진하면서 대주주 지분이 50% 이상으로 확대되는 것을 두고 뒷말이 이어지고 있습니다. 오너 일가의 지배력이 강화됐다는 비판이 제기되는 가운데, 알짜 계열사까지 정리하는 자구노력의 결과라는 반론도 팽팽히 맞서고 있습니다.

어제(18일) 금융권에 따르면, 태영건설의 주채권은행인 KDB산업은행은 1조원 규모의 자본확충 방안을 골자로 하는 태영건설의 기업개선계획을 오늘(19일) 금융채권자협의회에 부의하고 이달 30일에 의결할 계획입니다.

태영건설 기업개선계획은 대주주 주식은 100대 1, 기타주주는 2대 1로 차등화해 무상감자를 실시하고, 대주주와 금융채권자가 각각 기존채권의 100%, 무담보채권의 50%를 출자전환하는 내용을 담았습니다.

금융권에서는 이를 통해 태영건설에 대한 대주주 지분이 41.8%(TY홀딩스 27.8%, 윤석민 회장 10.0%, 윤세영 창업회장 1.0%, 윤석민 회장 배우자 3.0%)에서 60% 가까이 높아질 것으로 전망하고 있습니다.

통상 무상감자를 진행하면 지분이 줄어드는 대주주의 지위가 흔들리는 경우가 많지만, 태영건설은 출자전환에 대주주가 참여함으로써 지분율이 상승하는 케이스입니다. 출자전환 참여규모는 태영건설의 지주사인 TY홀딩스가 4000억원으로, 금융채권자(2395억원)보다 많습니다.

대주주의 의결권·경영권 행사가 제한되는 워크아웃 기간이 종료되면, 대주주의 지분이 늘어난 만큼 오너 일가의 지배력이 강화될 것이란 지적이 일각에서 나오는 이유입니다. 과거 금호산업이나 쌍용건설, 대우조선해양 등은 출자전환 이후 최대주주 지위가 채권단으로 넘어갔습니다.

다만 금융권에서는 워크아웃의 원칙인 ‘대주주의 자기책임’을 이행하기 위한 노력이라는 관점에서 대주주의 출자전환 참여를 긍정적으로 평가하는 의견에 무게가 실리고 있습니다. 건설업 환경이 어두운 상황에서 태영건설의 대출채권을 주식으로 선뜻 전환하려는 금융채권자가 없었을 것이란 관측입니다.

실제로 은행들은 출자전환 이후 국제결제은행(BIS) 자본비율 악화 가능성에 대한 우려도 적잖았습니다. 바젤Ⅲ 기준 위험가중자산에 대한 자기자본비율 산출기준을 보면, 기업 익스포저에 대한 위험가중치가 신용등급에 따라 20~150%인 반면, 상장주식은 250%, 비상장주식은 400%나 됩니다. 위험가중치 상승에 따른 추가 자본적립 부담을 고려하면, 대출채권 그대로 보유하는 게 낫다는 계산이 설 수밖에 없습니다.

한 금융권 관계자는 “채권단은 원금 회수가 최우선 목표지, 100원이라도 더 출자전환하고 싶은 곳은 없었을 것”이라며 “주식은 위험가중치도 높은 데다 향후 주가 흐름상 원금 회수 가능성도 낮은데 나설 이유가 없다”라고 지적했습니다.

앞서 태영그룹은 태영건설 워크아웃 위기를 넘기기 위해 ▶태영인더스트리 매각대금 납입 ▶에코비트 매각 ▶블루원 지분 담보 제공 및 매각 추진 ▶평택싸이로 지분 담보 제공 등의 자구책을 내놨고, 유동성 문제가 해결되지 않으면 윤세영 창업회장 등이 보유한 SBS 지분 및 TY홀딩스 지분도 담보로 제공하기로 했습니다.

이후 태영그룹은 물류 계열사인 태영그레인터미널 지분도 모두 처분해 태영인더스트리 매각대금 1549억원을 포함한 3349억원을 태영건설에 납입 완료됐습니다. 몸값이 2조~3조원에 달하는 에코비트도 국내외 투자자들을 대상으로 투자안내서(티저레터)를 배포하는 등 매각 작업을 한창 진행 중입니다.

태영인더스트리와 태영그레인터미널 매각을 통해 태영그룹 계열사 수는 82개로 줄어들었습니다. 앞으로 태영건설에 수혈할 자금을 마련하기 위해 우량 자산을 추가로 내놓을 경우, 태영그룹의 덩치는 더 줄어들 수 있습니다.

금융권 관계자는 “워크아웃에 공적자금이 투입되면 혈세 낭비, 채권단 자금을 넣으면 관치금융이라는 비판이 나오는 상황에서 대주주가 경영책임을 이행한 것으로 봐야 한다”라며 “부실 경영에 대한 책임을 지기 위해 알짜 계열사까지 팔면서 뼈를 깎는 자구노력을 한 부분은 인정해줘야 한다”이라고 말했습니다.

한편, 태영건설의 59개 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대해 PF 대주단은 상당수는 정상적으로 공사를 진행하되, 토지매입(브릿지) 단계에 있는 사업장은 경·공매를 통해 신속하게 정리한다는 방침을 세웠습니다. 사업장 처리 과정에서 대주단이 태영건설에 청구 가능한 손실분(보증채무 이행청구권)은 출자전환, 상환유예 및 금리인하 등을 통해 우발채무를 해결하기로 했습니다.

산은은 “기업개선계획과 PF 사업장 처리방안이 예정대로 이뤄질 경우, 자본잠식 해소, 수익성 개선 및 유동성 확보로 경영정상화가 가능할 것”이라며 “대주주가 가용 가능한 자산과 역량을 태영건설의 정상화에 신속하게 투입하도록 함으로써 경영책임 이행의 원칙을 확립하고 금융채권자 등 이해관계자의 손실 부담을 최소화했다”라고 평가했습니다.

워크아웃(기업개선계획)에 들어간 태영건설의 기업개선계획이 오는 30일 금융채권자협의회에서 의결됩니다. 주채권은행인 KDB산업은행은 실사결과를 바탕으로 1조원 규모를 출자전환하고, 무상 차등 감자방안도 만들었습니다. 이 방안이 채권자 75% 동의를 얻으면 태영건설의 본격적인 회생 절차에 들어갑니다.

산업은행은 어제(18일) 금융채권자 설명회를 개최하고 태영건설 실사 결과, 경영 정상화 가능성, 기업개선계획과 향후 일정에 대해 논의했습니다.

산은은 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단이 제출한 사업장 처리방안을 토대로 처리방안을 정했습니다. 본 PF 40개 사업장 중 준공과 정상 진행 사업장은 32개입니다. 시공사 교체는 7곳이며 청산은 1곳입니다. 브릿지론 사업장은 20개입니다. 그대로 유지하는 사업장은 단 1곳입니다. 나머지 19개 중 시공사 교체하는 사업장은 10곳, 경·공매 등 사업을 청산하는 사업장은 9곳입니다.

산은 관계자는 "PF 사업장 처리방안이 계획대로 이행된다면 태영건설은 당초 예상을 크게 벗어나는 우발채무는 발생하지 않을 것"이라며 "태영건설은 지난 2월 제2차 협의회에서 결의한 채권단의 신규자금도 사용하지 않고 있다"라고 말했습니다.

기업개선계획에 따르면 대주주 구주는 100대 1로 감자합니다. 워크아웃 전 대여금 4000억원에 대해선 100% 출자전환, 워크아웃 후 대여금 3349억원에 대해선 100%를 영구채로 전환합니다.

금융채권자는 무담보채권의 50%(2395억원)를 출자전환합니다. 나머지 절반에 대해서는 3년간 상환유예하고 금리는 3%로 내립니다.

산은은 태영건설의 워크아웃이 성공적으로 이뤄질 경우 올해 태영건설이 흑자전환할 것으로 내다봤습니다. 태영건설의 매출액은 올해 2조 8505억원, 2025년 2조 2473억원, 2026년 1조 6983억원까지 줄다가 2027년 2조 277억원 턴어라운드 할 수 있을 것으로 관측했습니다.

태영건설은 PF사업장 충당부채로 작년에만 1조 6000억원 당기순손실을 기록했습니다. 산은에 따르면 태영건설의 올해 당기순이익은 198억원입니다. 하지만 2025년 599억원, 2026년 393억원, 2027년 402억원, 2028년 899억원 등으로 증가 전환할 것이란 입장입니다.

영업흐름도 회복될 수 있습니다. 올해 태영건설의 영업현금흐름은 마이너스(-) 2191억원으로 예상됩니다. 하지만 2025년에는 3715억원으로 늘어날 것이라고 산은은 봤습니다. 투자현금흐름은 올해 -386억원에서 내년 986억원으로 불어날 전망입니다.

이와 관련 채권단 측은 2027년 말 현금을 감안하면 출자전환 후 잔여채권(5122억원)의 상환 여력이 충분한 것으로 판단하고 있습니다.

대주주 감자와 자본 확충으로 인한 영향에 대해선, 기존 대주주의 지분은 41.8%에서 50∼60%로 높아질 것으로 예상됩니다. 대주주 감자와 출자전환 등을 거치면 TY홀딩스 지분율은 60.1%, 금융채권자의 지분율은 36.0%로 변경됩니다.

향후 태영건설 채권자가 부담하는 손실(보증채무)가 확정되면, 채무 출자전환이 진행됩니다. 계획대로면 티와이홀딩스 지분율은 50.6%로 내리고, 채권단 지분율은 47.0%로 오릅니다.

프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 완전 자본잠식에 빠진 태영건설의 기업개선작업(워크아웃) 방안이 공개된 가운데, 건설업계와 금융권을 중심으로 ‘위기설’이 거세게 불고 있습니다. 이제 4.10 총선이 마무리함에 따라 지역 경기 등을 돌봐야 할 정치적 요구가 줄었고, 고물가·고유가 기조에 하반기 금리 인하에 대한 기대감마저 점점 사그라지면서 부동산 시장의 회복도 멀어지는 것 아니냐는 관측이 나오면서입니다. 금융권에서는 사업성이 낮은 비수도권 PF를 중심으로 부실이 현실화되는 것 아니냐는 우려가 나옵니다.

지난해 연말 기준 전체 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 135조 6천억원으로 전년보다 5조 3천억원 늘었습니다. 피에프 대출 연체율은 1.19%에서 2.7%로 두 배 이상 뛰었습니다. 4월 이후 이들 대출의 만기 시점이 도래하면서 ‘4월 위기설’이 금융권에서 불거졌던 이유입니다.

실제 4·10 총선이 마무리된 뒤 신용평가업계는 약속이라도 한 듯, 부동산 PF 부실이 금융권에 미칠 부정적 파급효과에 대한 경보음을 울리고 있습니다. 한국기업평가는 11일, 나이스신용평가는 12일, 한국신용평가는 15일 각각 보고서 발간과 세미나 등을 개최해 피에프 손실 인식 현황과 추가 손실 전망 및 제2금융권의 부실 완충력 등에 대해 분석했습니다. 한국신용평가에 따르면, 건설사들의 우발부채 규모는 합산 PF 보증 30조원(태영건설 제외 시 26조 9천억원) 가운데 40% 수준(11조 7천억원)으로 추산됩니다. 나이스신용평가는 부동산 시장의 회복이 느리게 진행되는 것을 전제로 한 스트레스테스트 결과 국내 저축은행의 부동산 PF 위험 노출액이 최대 4조 8천억원에 달한다며, 대손충당금을 부동산 시장 회복 여부에 따라 최대 3조 3천억원 추가 적립해야 하는 것으로 전망했습니다.

‘PF 정상화 방안’을 마련하고 있는 금융당국의 대처도 빨라지고 있습니다. 금융감독원은 주요 시중은행과 저축은행, 보험사 등과 면담을 진행해 PF 사업장 경·공매 활성화 방안을 논의하는 한편, 사업장 평가기준을 기존 3단계에서 4단계(정상-요주의-고정-회수의문)로 세분화해 충당금 적립을 높이고 재구조화를 촉진한다는 계획을 마련하고 있습니다. 이복현 금감원장은 “PF발 불안 요인으로 시장변동성이 확대되지 않도록 사업성 평가 기준 개편, 부실 사업장 정리·재구조화 등을 차질없이 이행할 것”이라고 밝힌 바 있습니다. 주택금융공사는 선제적 자구노력을 이행한 사업장을 대상으로 한 특례 보증을 올해 한도로 출시해, 사업성 있는 피에프가 계속 진행될 수 있도록 지원할 방침입니다.

다만 이런 재구조화 과정에 진통은 불가피할 전망입니다. 저축은행 등 대주단 입장에서는 부동산 시장이 회복되지 않은 상황에서 경·공매에 나설 경우 투자금 회수는커녕 손해가 커질 수밖에 없다는 면에서 만기 연장 등으로 ‘버티기’에 나설 공산이 큽니다. 결국 PF 사업장에 투자한 대주단 압박과 동시에, PF 사업장을 끼고 있는 건설사의 기업개선 절차가 진행되면서 ‘옥석 가리기’의 물꼬가 트일 것이라는 전망이 나옵니다.

한 금융권 인사는 “당국 입장에서 추가 충당금을 쌓도록 압박하고, 부실 건설사 워크아웃 과정을 통해 부실 사업장을 정리하는 투트랙으로 가게 될 것”이라며 “특히 앞선 구조조정 과정에서 버티는 쪽이 이득을 본다는 경험을 쌓았던 대주단 입장에서는 버티기에 나설 가능성이 높다”라고 말했습니다. 서강대 이윤수 교수(경제학)는 “당국 ‘옥석 가리기’의 관건은 부실 위험이 일시에 터지지 않도록 충격을 분산하는 것”이라며 “시중은행 등은 여력이 충분하다는 점에서 전체 금융 시스템에 혼란이 발생하는 위기설이 현실화될 가능성은 높지 않지만, 분양률이 낮은 지방 피에프 사업장을 끼고 있는 건설사를 중심으로 상당한 규모의 진통은 이어질 수 있다”라고 말했습니다.

전북개발공사가 시행하고 태영건설이 시공하는 민간참여 공공주택 ‘익산 부송 데시앙’이 그 주인공입니다. 지난 몇 년간 고금리가 지속되고 부동산 가격이 떨어지는 등 시장이 조정기를 겪으며 수요 관심도 시들한 가운데 돋보이는 가격경쟁력이 관심을 이끌어 냈다는 분석입니다.

이 단지는 분양가 상한제가 적용됨에 따라 주변 시세 대비 합리적인 분양가가 책정됐습니다. 실제로 인근 단지 전용 84㎡가 2월 3억 9,000만원에 실거래 되고 매물 호가는 4억원 초반대에 형성돼 있는 것과 비교해 익산 부송 데시앙의 분양가는 전용 84㎡ 한 채당 분양가가 발코니 확장비용을 포함해 3억 1,850만원~3억 5,510만원선으로 가격 메리트를 인정받아 왔습니다.

뿐만 아니라 현관중문, 하이브리드 쿡탑, 전기오븐, 엔지니어드스톤 상판, 붙박이장(침실2, 침실3), 비데(공용욕실, 부부욕실)를 모두 무상으로 제공합니다. 실주거 시 기본적으로 필요한 품목임에도 불구하고 통상 유상으로 구분돼 선택 시 적지 않은 비용이 들지만, 익산 부송 데시앙에서는 이들을 무상제공해 계약자들의 부담을 줄였습니다.

익산 지역의 한 공인중개사는 “익산 부송 데시앙은 지난해 분양 및 자격조건완화 후 추가 입주자 모집까지 전 타입이 청약 마감되며 보기 드물게 인기를 누린 단지”라며 “최근에는 인근에서 분양을 준비 중인 단지가 물가 상승 등으로 인해 4억원대에 공급될 것으로 점쳐지면서 늦기 전에 익산 부송 데시앙 잔여 세대를 분양 받으려는 수요자들이 몰려드는 상황”이라고 전했습니다.

익산 부송 데시앙은 합리적인 분양가뿐 아니라 미래가치도 우수하다는 평가입니다. 익산 국가식품클러스터, 익산국가혁신산업단지, 익산제2일반산업단지 등이 가까운 직주근접 아파트이자 인근으로 익산 국가식품클러스터 2단계 사업이 속도를 내고 있어 보다 풍부한 배후수요를 확보할 전망입니다.

또한 단지가 들어서는 부송동 일원은 익산의 신흥 주거중심지로 떠오를 만큼 주거여건이 탁월합니다. KTX 호남선과 수서발 SRT가 지나는 익산역, 호남고속도로 익산IC까지 차량으로 10분대에 도달할 수 있고 궁동초, 영등중, 어양중까지 도보통학이 가능합니다. 롯데마트와 홈플러스, CGV, 익산문화체육센터와 익산병원 등 생활편의시설은 물론 단지 북측의 자연녹지지역을 비롯해 익산시민공원과 팔봉근린공원 등을 바탕으로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

완성도 높은 상품설계도 수요자들의 이목을 사로잡습니다. 전 세대를 남향 위주로 배치해 채광과 통풍이 용이하며 단지 배치 시 개방감 확보를 위해 동간 거리를 고려했습니다. 세대 내부는 선호에 맞춰 선택할 수 있도록 4베이 판상형, 타워형 등 다양한 평면설계를 적용하고 드레스룸, 알파룸, 대형 팬트리, 다용도실 등 수납 활용공간도 많습니다.

전북개발공사가 시행을 맡은 민간참여 공공분양 아파트 익산 부송 데시앙은 전북 익산시 부송4지구에 들어서며 지하 2층~지상 최고 20층 8개 동, 총 745가구 규모로 조성됩니다. 현재 선착순 동호지정 계약을 진행 중입니다.

익산 부송 데시앙의 분양사무실은 익산시 부송동에 위치합니다.